Recientemente el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado sentencia resolviendo sobre los efectos económicos de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de los préstamos hipotecarios entre bancos y consumidores.
En anterior post hablamos sobre los gastos de gestoría derivado de la formalización del préstamo hipotecario, modificando el Tribunal Supremo (TS) su doctrina, debiendo ser las entidades prestamistas las que asuman íntegramente su pago, cuyo contenido puedes ver en el siguiente enlace.
Ahora analizaremos la sentencia núm. 35/2021 de 27 de enero de 2021, Rec. 1926/2018, en ella el TS resuelve que los gastos de tasación, cuando no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, incumben al banco y no al consumidor.
¿Por qué el TS ha establecido que los gastos de tasación, anteriores a la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario deben ser asumidos por la entidad prestamista?
Hay que partir de la distinción que realiza el Alto Tribunal del pago según sea o no de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en vigor desde el 16 de junio de 2019), porque con anterioridad a la misma no existía norma que determinase quién debía hacer frente al coste de la tasación.
Así, el TS en sintonía con su anterior sentencia resolviendo sobre los gastos de gestoría, ahora establece igualmente que el pago de los gastos derivados de tasación de la finca sobre la que se pretende constituir la garantía hipotecaria deba ser asumida íntegramente por las entidades prestamistas, porque es la respuesta que mejor se adapta a la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su sentencia de 16 de julio de 2020 que estableció que los arts. 6.1 y 7.1 de la directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, se oponen a que, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos (aptdo. 55).
Por ello, el TS en su reciente sentencia núm. núm. 35/2021 de 27 de enero de 2021, Rec. 1926/2018 fundamenta su decisión de la siguiente manera:
“7.Los denominados gastos de tasación son el coste de la tasación de la finca sobre la que se pretende constituir la garantía hipotecaria. Aunque la tasación no constituye, propiamente, un requisito de validez de la hipoteca, el art. 682.2.1º LEC requiere para la ejecución judicial directa de la hipoteca, entre otros requisitos:
«Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario».
La exigencia de la tasación de la finca de conformidad con la Ley de Mercado Hipotecario y su constancia mediante la correspondiente certificación es, además, un requisito previo para la emisión de valores garantizados. Así se desprende del art. 7 de la Ley, cuyo apartado 1 dispone lo siguiente:
«Para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de los títulos regulados en esta Ley, los bienes hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación de las Entidades a que se refiere el artículo segundo, o bien por otros servicios de tasación que cumplan los requisitos que reglamentariamente se establecerán».
El apartado 2 de este art. 7, encomienda al Ministerio de Economía y Comercio, «las normas generales sobre tasación de los bienes hipotecables, a que habrán de atenerse tanto los servicios de las Entidades prestamistas como las Entidades especializadas que para este objeto puedan crearse».
Ni el RD 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, ni la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, contienen disposición normativa alguna sobre quién debe hacerse cargo del coste de la tasación.
De ahí que, de acuerdo con la STJUE de 16 de julio de 2020, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva.
Cuando resulte de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de tasación corresponderán al prestatario, por haberlo prescrito así en el apartado i) de su art. 14.1.e).”
Por tanto, al no existir con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario ninguna norma nacional que establezca a quien le debe corresponder el pago derivado por tasación que, tras declararse la nulidad por abusiva de la cláusula de repercusión de los gastos de tasación sobre el prestatario, se le debe reintegrar al mismo la cantidad íntegra pagada por este concepto junto a los intereses legales desde su abono para poder reponer su situación de hecho y de derecho en la que se encontraría de no haber existido dicha cláusula.
AsesoroLegal-Abogados
¿A quién le corresponde su pago si el gasto es posterior a la Ley reguladora de los contratos de crédito Inmobiliarios?
Como recuerda el TS en la sentencia antes transcrita, los gastos de tasación originados con posterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo deben ser asumidos por los prestatarios porque así lo establece la misma ley en su artículo 14.1.e.apartado i):
“(…) Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo: i. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.”